Khi mua hay bán một món hàng, bạn thường quan tâm tới giá cả bởi đó là yếu tố quan trọng, thậm chí chi phối quyết định mua hoặc bán món hàng đó. Trong mua bán bất động sản, nhiều người vẫn lơ là khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, nên đôi khi mức giá thỏa thuận chưa sát với mức giá thị trường. Dưới đây là một vài lưu ý của những người có kinh nghiệm trong ngành, qua đó giúp bạn có thể tự xác định giá nhà đất.
- Sổ đỏ, sổ hồng khác nhau thế nào?
- Khách hàng khôn ngoan sẽ mua dự án ngay từ giai đoạn chào hàng
- Câu hỏi thường gặp cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Khảo sát giá từ các kênh thông tin
Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến. Chỉ cần một cú click chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Vì thế, để bán căn nhà của mình, việc đầu tiên bạn cần làm là định giá bán cho căn nhà và đăng tải chúng trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu định giá quá cao, người mua sẽ “chạy” hết; ngược lại, nếu định giá quá thấp thì người thiệt thòi sẽ là bạn.
Sau khi bạn đã thực hiện bước trên, bây giờ là lúc bạn phải xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin các căn nhà đã bán và đang rao bán, bỏ qua một số căn nhà có đặc tính quá khác so với nhà bạn (ví dụ quá xa, hay quá khác về thời điểm rao bán…).
Thông thường, trong một thị trường phát triển ổn định, thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh. Trong quá trình so sánh, bạn nên lưu ý về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy để có được những phép so sánh chính xác.
Anh Thắng, nhân viên sàn giao dịch bất động sản thuộc địa bàn quận Tân Phú, cho rằng công cụ hữu hiệu nhất để rao bán hay tham khảo giá là các diễn đàn rao vặt về nhà, đất. Dĩ nhiên, bạn sẽ phải mất phí để bất động sản của mình luôn hiển thị đầu trang. Không những vậy, những kênh này còn là nơi để tham khảo các thông tin hữu ích về thị trường, về phân khúc sản phẩm, cũng như giúp so sánh giá các bất động sản lân cận.
Mức giá của bất động sản sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của chính bất động sản đó trong tương lai, nên công tác tự thẩm định giá là khá quan trọng. Bạn cần chắt lọc và tham khảo thông tin sao cho chính xác, tránh nhầm lẫn.
Xác định giá trị vị trí
Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà hoặc khu đất của mình. Mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ đều sẽ có những giá trị khác nhau. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
Thạc sĩ Trần Thị Thu Hòa, giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, cho biết vị trí của một căn nhà, hay còn gọi là cực vị thế, xác định nó có đạt một trong ba yếu tố “nhất cận thị – nhị cận giang – tam cận lộ” hay không. Nếu căn nhà của bạn nằm ngay mặt tiền lớn thì chắc chắn mức giá sẽ cao hơn rất nhiều so với nhà nằm trong hẻm có một hoặc hai xuyệt. Nếu đó là đất thì khu đất của bạn nằm trong khu vực trung tâm hay ngoại thành. Nếu bất động sản của bạn nằm ở vị trí gần sông, tức tạo thuận lợi về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, lúc này mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.
Thật vậy, vị trí có thể được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nói chung. Nói cách khác, vị trí vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh quyết định giá trị bất động sản.
Tham khảo bảng giá đất
Bảng giá đất sẽ do UBND thành phố ban hành. Bảng giá này tùy thuộc vào vị trí, tuyến đường của từng khu vực trong thành phố.
Thông thường, bảng giá đất được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Bảng giá đất này cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Để nắm được bảng giá đất này, bạn cần tham khảo thêm luật sư hoặc các đơn vị chuyên thẩm định giá để hiểu rõ, hiểu đúng bản chất của bảng giá. Từ đó, họ sẽ có hướng tư vấn phù hợp nhất với nhu cầu và tính chất của bất động sản mà bạn đang sở hữu.
Xác định tình trạng nhà
Để định giá chính xác, bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ các khoản hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng. “Mức khấu hao nhà đất thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này”, anh Thắng cho biết.
Nếu bạn mua nhà, đất để sử dụng lâu dài và làm tài sản thừa kế cho con cháu sau này thì không có vấn đề gì, nhưng nếu bạn mua để bán hoặc cho thuê lại thì nên giữ gìn nhà, đất cho cẩn thận. Bạn nên bố trí người đến trông coi, cai quản nhà, đất đó nếu bạn không có mặt, hoặc thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc.
Đánh giá thông tin và định giá
Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.
Ngoài ra, bạn có thể hỏi lối xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
“Một mẹo nhỏ để bạn có thể xác định mức giá tốt là cố gắng tìm ra những lợi điểm về địa ốc của bạn so với những địa ốc đã giao dịch. Tập trung nhấn mạnh những điểm này trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn thương thảo được mức giá tốt nhất”, anh Thắng chia sẻ.
Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến. Chỉ cần một cú click chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Vì thế, để bán căn nhà của mình, việc đầu tiên bạn cần làm là định giá bán cho căn nhà và đăng tải chúng trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu định giá quá cao, người mua sẽ “chạy” hết; ngược lại, nếu định giá quá thấp thì người thiệt thòi sẽ là bạn.
Sau khi bạn đã thực hiện bước trên, bây giờ là lúc bạn phải xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin các căn nhà đã bán và đang rao bán, bỏ qua một số căn nhà có đặc tính quá khác so với nhà bạn (ví dụ quá xa, hay quá khác về thời điểm rao bán…).
Thông thường, trong một thị trường phát triển ổn định, thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh. Trong quá trình so sánh, bạn nên lưu ý về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy để có được những phép so sánh chính xác.
Anh Thắng, nhân viên sàn giao dịch bất động sản thuộc địa bàn quận Tân Phú, cho rằng công cụ hữu hiệu nhất để rao bán hay tham khảo giá là các diễn đàn rao vặt về nhà, đất. Dĩ nhiên, bạn sẽ phải mất phí để bất động sản của mình luôn hiển thị đầu trang. Không những vậy, những kênh này còn là nơi để tham khảo các thông tin hữu ích về thị trường, về phân khúc sản phẩm, cũng như giúp so sánh giá các bất động sản lân cận.
Mức giá của bất động sản sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của chính bất động sản đó trong tương lai, nên công tác tự thẩm định giá là khá quan trọng. Bạn cần chắt lọc và tham khảo thông tin sao cho chính xác, tránh nhầm lẫn.
Xác định giá trị vị trí
Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà hoặc khu đất của mình. Mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ đều sẽ có những giá trị khác nhau. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
Thạc sĩ Trần Thị Thu Hòa, giảng viên trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, cho biết vị trí của một căn nhà, hay còn gọi là cực vị thế, xác định nó có đạt một trong ba yếu tố “nhất cận thị – nhị cận giang – tam cận lộ” hay không. Nếu căn nhà của bạn nằm ngay mặt tiền lớn thì chắc chắn mức giá sẽ cao hơn rất nhiều so với nhà nằm trong hẻm có một hoặc hai xuyệt. Nếu đó là đất thì khu đất của bạn nằm trong khu vực trung tâm hay ngoại thành. Nếu bất động sản của bạn nằm ở vị trí gần sông, tức tạo thuận lợi về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, lúc này mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.
Thật vậy, vị trí có thể được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nói chung. Nói cách khác, vị trí vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh quyết định giá trị bất động sản.
Tham khảo bảng giá đất
Bảng giá đất sẽ do UBND thành phố ban hành. Bảng giá này tùy thuộc vào vị trí, tuyến đường của từng khu vực trong thành phố.
Thông thường, bảng giá đất được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Bảng giá đất này cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Để nắm được bảng giá đất này, bạn cần tham khảo thêm luật sư hoặc các đơn vị chuyên thẩm định giá để hiểu rõ, hiểu đúng bản chất của bảng giá. Từ đó, họ sẽ có hướng tư vấn phù hợp nhất với nhu cầu và tính chất của bất động sản mà bạn đang sở hữu.
Xác định tình trạng nhà
Để định giá chính xác, bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ các khoản hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng. “Mức khấu hao nhà đất thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này”, anh Thắng cho biết.
Nếu bạn mua nhà, đất để sử dụng lâu dài và làm tài sản thừa kế cho con cháu sau này thì không có vấn đề gì, nhưng nếu bạn mua để bán hoặc cho thuê lại thì nên giữ gìn nhà, đất cho cẩn thận. Bạn nên bố trí người đến trông coi, cai quản nhà, đất đó nếu bạn không có mặt, hoặc thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc.
Đánh giá thông tin và định giá
Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.
Ngoài ra, bạn có thể hỏi lối xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
“Một mẹo nhỏ để bạn có thể xác định mức giá tốt là cố gắng tìm ra những lợi điểm về địa ốc của bạn so với những địa ốc đã giao dịch. Tập trung nhấn mạnh những điểm này trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn thương thảo được mức giá tốt nhất”, anh Thắng chia sẻ.
Mai Phương – Cafeland
