Bất động sản 2019: Đầu tư vào đâu để sinh lời?

PGS. TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, bối cảnh kinh tế Việt Nam đang có nhiều thuận lợi. Cho đến thời điểm hiện tại tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt gần 7% trong năm 2018. Cải cách cũng đang bước vào giai đoạn mới, với cuộc cách mạng chưa từng có là yêu cầu cắt giảm 50% điều kiện kinh doanh, cắt giảm thủ tục kiểm tra chuyên ngành. Và đến 31/10 thì yêu cầu này đã hoàn thành trên văn bản. Nếu đi vào thực thi thật tốt sẽ cởi trói cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, năng lực cạnh tranh của Việt Nam cũng được cải thiện. Việt Nam đang đứng thứ 4 ASEAN về môi trường kinh doanh, thứ 6 về năng lực cạnh tranh. Vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng mạnh, trong đó tỷ trọng đầu tư vào bất động sản (BĐS) tăng lên. BĐS đón dòng vốn ngoại không chỉ từ Trung Quốc mà từ nhiều quốc gia khác. Cuộc chiến tranh thương mại Mỹ – Trung có khả năng tạo đột phá rất lớn cho Việt Nam nếu các doanh nghiệp biết tận dụng thời cơ.
Trên nền tảng kinh tế có nhiều lạc quan, diễn biến thị trường BĐS năm 2018 được nhận định là sẽ ổn định, bức tranh BĐS 2019 có khá nhiều điểm sáng.
Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng cho biết, đến thời điểm hiện tại có thể nói, thị trường BĐS năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định, không có nhiều biến động. Điều này thể hiện qua số lượng giao dịch, giá cả không biến động nhiều so với 2017, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 22.976 tỉ đồng, giảm 105.572 tỉ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013.
Về mặt điều hành, chính sách tín dụng BĐS hiện đang được ngân hàng kiểm soát hiệu quả. Dư nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Với cơ sở đó, ông Phấn dự báo thị trường BĐS trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định.
Song song với những điểm tích cực đó, thị trường cũng được giới chuyên gia đánh giá là đã bộc lộ một số dấu hiệu đáng lo ngại. Trong đó việc nguồn cung dự án tại một số khu vực sụt giảm do quỹ đất sạch ngày càng trở nên khan hiếm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA trong 9 tháng đầu năm, lượng văn bản được chấp thuận đầu tư mà Sở Xây dựng trình lên UBND Tp.HCM giảm gần 11,1% so với năm 2017. Các dự án được thông qua giấy phép xây dựng ngày càng khó khăn. Thủ tục hành chính phức tạp, nhiều tầng khiến rất nhiều dự án đầu tư không được phê duyệt. Điều này có thể dẫn tới tình trạng khan hiếm nguồn cung trong năm 2019.
Tuy nhiên theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, việc nhà nước siết chặt nguồn cung, kiểm soát dự án mới triển khai là động thái tốt, giúp thị trường giảm đà cung. “Cá nhân tôi nhìn thấy các dự án đang bị đóng băng hiện nay phần lớn là do bản thân dự án có quy hoạch không phù hợp với đô thị, thiếu nền tảng hạ tầng, nếu đưa ra thị trường thì chỉ là liều thuốc độc làm ảnh hưởng đến chất lượng và quy hoạch của thành phố”, ông Hiển nói.
Riêng vấn đề khan hiếm nguồn cung, ông Hiển cho rằng không có cơ sở để nói 2019 sẽ thiếu nguồn hàng. Hiện nay số lượng căn hộ đang triển khai là rất lớn, liên tục tăng vượt trội qua các năm. Trong khi đó tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường thì luôn ở tần xuất giảm, nguồn hàng tồn đọng cao nên vấn đề của doanh nghiệp là cần tìm đầu ra cho nguồn hàng tồn đọng hiện hữu từ các năm qua. Năm 2019 sẽ không hề thiếu nguồn cung để bán ra. Bên cạnh đó, người mua nhà không cần quá lo lắng về vấn đề tăng giá bởi lẽ nguồn cung hoàn thiện hiện nay rất cao, giá bán căn hộ sẽ khó tăng mạnh hoặc bằng giá với năm 2017.
Về cơ hội đầu tư trong năm 2019, ông Nguyễn Hoài Sơn, giám đốc kinh doanh Công ty BĐS Gamigroup cho rằng, nhà đầu tư nếu muốn sinh lợi tốt nên chọn cách đón đầu xu hướng hạ tầng và giãn dân. Đầu tư hướng về các khu vực mà tương lai có mật độ dân sinh cao, cơ sở dịch vụ lưu trú bùng nổ. Mật độ dân sinh là yếu tố chủ chốt nhất quyết định sự lên xuống của giá trị BĐS. Không nhất thiết phải là khu vực có lượng dân cư sinh sống đông, mà có thể là khu vực có mật độ khách du lịch, lưu trú tạm thời lớn để đầu tư.
Tuy nhiên, nếu đầu tư đón đầu quy hoạch, nhà đầu tư phải chấp nhận mất một khoảng thời gian dài để chờ đợi BĐS sinh lời. Còn nếu muốn tìm kiếm cơ hội sinh lợi ngay thì nên hướng vào các dòng sản phẩm nội thành hiện hữu như căn hộ 1-2 phòng, officetel để cho thuê, sẽ mang tính ổn định lâu dài. Riêng với những nhà đầu tư muốn tìm kiếm giá trị sinh lời cao từ việc mua vào bán ra nhanh thì chắc chắn nên chọn phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng.

Phương Uyên